物?業(yè)公司如何應對拖欠或拒付物業(yè)費的業(yè)主
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投稿：超級管理員
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發(fā)布時(shí)間：2021-11-08
物業(yè)公司如何應對拖欠或拒付物業(yè)費的業(yè)主
物業(yè)費問(wèn)題可謂是物業(yè)管理中的一個(gè)核心問(wèn)題，物業(yè)費糾紛是物業(yè)管理矛盾糾紛中最常見(jiàn)的一類(lèi)糾紛。焦點(diǎn)問(wèn)題：
1、業(yè)主拖欠物業(yè)費是否合法？
2、如果物業(yè)公司的服務(wù)不到位，業(yè)主能否拖欠物業(yè)費？
焦點(diǎn)問(wèn)題的解答：
1、業(yè)主不得無(wú)故拖欠物業(yè)費，理由如下：
（1）按時(shí)交納物業(yè)費是業(yè)主應當履行的合同義務(wù)。
（2）按時(shí)交納物業(yè)費是《物權法》規定的業(yè)主的建筑物區分所有權決定的?！段餀喾ā访鞔_規定：業(yè)主不得以放棄權利（專(zhuān)有部分的所有權和共有部分的共有和共同管理的權利）不履行義務(wù)，而物業(yè)管理恰恰是對共有部分的管理和服務(wù)。
物業(yè)公司無(wú)法做到排除個(gè)別業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)。業(yè)主欠費，就是搭便車(chē)行為，侵害了交費業(yè)主的合法權益，侵害了整個(gè)小區的利益。
2、對物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主不應通過(guò)欠費維權。
物業(yè)服務(wù)不到位，物業(yè)公司不合法不合理，但是，業(yè)主不能欠費維權，因為物業(yè)服務(wù)的準公共服務(wù)屬性，不是物業(yè)公司對單個(gè)業(yè)主的一對一服務(wù)。
業(yè)主維權的方式有多種，可以從履約角度追究物業(yè)公司的違約責任，也可以向屬地的房屋行政主管部門(mén)投訴。
1、物業(yè)公司要堅持守法、守約的底線(xiàn)。
雖然，法理上業(yè)主不得以服務(wù)不到位而欠費維權，但是，現實(shí)中，很多法院因為物業(yè)公司的“服務(wù)不到位”判物業(yè)費打折。因此，物業(yè)公司首先要做到遵守法律法規、規章和行業(yè)標準以及物業(yè)服務(wù)合同約定，防止業(yè)主找出物業(yè)公司服務(wù)方面的瑕疵。這是物業(yè)公司維護自身權益的前提條件。
2、要善于簽合同。
物業(yè)服務(wù)合同中，一要明確約定物業(yè)服務(wù)標準，減少服務(wù)爭議；二要約定物業(yè)費拖欠時(shí)的滯納金交納條款，一定比例的滯納金對業(yè)主能起到震懾作用；三要約定服務(wù)與費用糾紛解決辦法。
3、通過(guò)管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則限制欠費業(yè)主權利。
取得業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的同意，在管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則中規定業(yè)主不得拖欠物業(yè)費，如有拖欠應交納滯納金，并限制其參加業(yè)主委員會(huì )的權利。
4、要掌握催繳物業(yè)費的方式方法。
催繳費用的方法有很多：（1）上門(mén)催繳；（2）重點(diǎn)戶(hù)面談；（3）請業(yè)主委員會(huì )協(xié)助催繳；（4）發(fā)送書(shū)面催繳通知書(shū)；（5）發(fā)律師函；（6）申請仲裁或法院起訴。鼓勵物業(yè)公司用前三種（先禮后兵），后三種慎用。但對于老賴(lài)業(yè)主，也只能用后三種了。
5、要掌握一定的收費技巧
（1）將欲取之，必先予之
即通過(guò)繳費即送禮物（花卉、大米、食用油等），鼓勵大家提前繳費。
（2）注意催繳費用的時(shí)機
有些地方，春節期間最忌諱被上門(mén)追債，物業(yè)公司最好避開(kāi)類(lèi)似節日。
（3）與業(yè)主交朋友
平時(shí)見(jiàn)面打招呼，提供服務(wù)時(shí)態(tài)度積極主動(dòng)，都有助于與業(yè)主建立長(cháng)期良好的關(guān)系，在催費時(shí)可能會(huì )收到意想不到的效果。
多搞一些社區活動(dòng)以及業(yè)主與物業(yè)公司座談會(huì )，強化溝通交流，爭取更多的業(yè)主理解和支持物業(yè)公司的工作。
6、鐵腕打擊“老賴(lài)”業(yè)主。
經(jīng)幾次催繳都拒絕交納物業(yè)費的業(yè)主，甚至法院生效的法律文書(shū)都拒不履行，那么，司法機關(guān)都不會(huì )同意的。
最高人民法院2013年起通過(guò)了《關(guān)于公布失信被執行人名單信息的若干規定》，確定懲戒范圍：一是禁止乘坐飛機、列車(chē)軟臥；二是限制在金融機構貸款或辦理信用卡；三是失信被執行人為自然人的不得擔任企業(yè)的法定代表人等。
法規鏈接：
1、《物權法》
第七十條：業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十二條第一款：業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)；不得以放棄權利不履行義務(wù)。
第八十三條：業(yè)主應當遵守法律、法規以及管理規約。 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，對拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、賠償損失。
2、《物業(yè)管理條例》
第二條：本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：1、遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則；2、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用。
3、《合同法》
第八條：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
第六十條：當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)。