物業(yè)管理的基礎

一、物業(yè)服務(wù)費的概念及構成

（一）、物業(yè)服務(wù)費的概念

物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主收取的費用。

（二）、物業(yè)服務(wù)費的構成

依據2004年1月1日起施行的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[2003]1864號）的規定，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括9方面：

1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規定提取醫療保險、養老保險、福利費等費用；

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所聘用的管理、服務(wù)人員按月發(fā)放的工資和按工資的14%提取的職工福利費。具體包括基本工資、津貼、福利基金、保險金、服裝費及其他補貼等，不含獎金。

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費

主要是指門(mén)廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、室外墻面、屋面、供水管道、排水管道、照明燈具、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、道路、綠地、停車(chē)場(chǎng)庫、化糞池、垃圾箱等的維修養護費用及公共照明費等。

3、清潔衛生服務(wù)費

是指物業(yè)管理區域內公共區域的清潔衛生費，包括清潔用具、垃圾清理、水池清潔、消毒滅蟲(chóng)等費用，有時(shí)還包括單項對外承包費，如化糞池清淘等。

4、綠化管理養護費用

是指物業(yè)管理區域綠化的養護費用及開(kāi)展此類(lèi)工作所購置的綠化工具及綠化用水、農藥、化肥、雜草清運、補苗等費用。

5、安全防范服務(wù)、秩序維護費用

是指物業(yè)管理公共區域的秩序維護費。包括安全監控系統、設備、器材的日常養護費等。

6、物業(yè)管理企業(yè)辦公和社區活動(dòng)費用

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正常服務(wù)工作所需的有關(guān)費用，如交通費、通訊費、低值易耗辦公用品費、節日裝飾費、公共關(guān)系費及宣傳廣告費。

7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費

是物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的各類(lèi)固定資產(chǎn)如交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備等按其總額每月分攤提取的折舊費用。

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用

為從經(jīng)濟上保障物業(yè)管理區域內水電、電梯等設施遭受災害事故后能及時(shí)進(jìn)行修復和對傷員進(jìn)行經(jīng)濟補償，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須對這些建筑物及設備設施投財產(chǎn)保險和相關(guān)責任保險，對于險種的選擇是由所管物業(yè)的類(lèi)型、性質(zhì)來(lái)決定的，但必須考慮業(yè)主的意愿和承受力。

9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用

經(jīng)與業(yè)主協(xié)商，其同意包括在物業(yè)服務(wù)費中的內容。

應當注意的是，物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新改造費用，應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。

二、何為《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》？

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對銷(xiāo)售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔保修責任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位。

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應當包括以下內容：

1、工程質(zhì)量監督部門(mén)核驗的質(zhì)量等級；

2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；

3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：

屋面防水5年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；

地面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙1年；

門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；

管道堵塞2個(gè)月；

供熱、供冷系統和設備1個(gè)采暖期或供冷期；

衛生潔具1年； 燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；

其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定。

《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類(lèi)型、性能、標準等加以說(shuō)明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

1、開(kāi)發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；

2、結構類(lèi)型；

3、裝修、裝飾注意事項；

4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說(shuō)明；

5、有關(guān)設備、設施安裝預留位置的說(shuō)明和安裝注意事項；

6、門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項；

7、配電負荷；

8、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺等部位注意事項的說(shuō)明；

9、其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。律師提醒：《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，都是由開(kāi)發(fā)商自己擬定的，然后到房產(chǎn)局備案。

一般來(lái)說(shuō)，兩書(shū)只是告訴你如何使用房屋、應該注意什么、保修時(shí)間等，并不代表開(kāi)發(fā)商承諾了責任。由于大部分兩書(shū)都不寫(xiě)明違約責任，業(yè)主一旦與開(kāi)發(fā)商有相關(guān)糾紛，告上法庭，法庭判案基本會(huì )以合同為主，兩書(shū)僅作參考使用。因此，業(yè)主在簽訂合同時(shí)，應把與質(zhì)量相關(guān)的問(wèn)題明確寫(xiě)入購房合同，以免上當受騙。

三、住宅公共維修基金的使用規定：

建設部、財政部近日聯(lián)合發(fā)布《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》。辦法明確，辦法所稱(chēng)住宅專(zhuān)項維修資金，是指專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。

明確共用部位和共用設施

辦法所稱(chēng)住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同 ，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

辦法所稱(chēng)共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

住宅專(zhuān)項維修資金管理實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權人決策、政府監督的原則。

辦法指出，國務(wù)院建設主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院財政部門(mén)負責全國住宅專(zhuān)項維修資金的指導和監督工作?？h級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)會(huì )同同級財政部門(mén)負責本行政區域內住宅專(zhuān)項維修資金的指導和監督工作。

這個(gè)辦法自2008年2月1日起施行。1998年12月16日建設部、財政部發(fā)布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）同時(shí)廢止。

明確分攤辦法

辦法指出，住宅專(zhuān)項維修資金應當專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

根據這份管理辦法，住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、

改造費用，按照下列規定分攤：

商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專(zhuān)項維修資金的比例分攤。其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專(zhuān)項維修資金的比例分攤。

住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開(kāi)發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

水電維修等不得從專(zhuān)項資金列支

辦法明確，四項費用不得從住宅專(zhuān)項維修資金中列支。

一是依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、

共用設施設備的維修、更新和改造費用；

二是依法應當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)和設施設備的維修、養護費用；

三是應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

四是根據物業(yè)服務(wù)合同約定，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

根據這份管理辦法，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)，負責管理公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的部門(mén)及業(yè)主委員會(huì )，

應當每年至少一次與專(zhuān)戶(hù)管理銀行核對住宅專(zhuān)項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：住宅專(zhuān)項維修資金交存、使

用、增值收益和結存的總額；發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；業(yè)主、公有住房售房單位分戶(hù)賬中住宅專(zhuān)項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；其他有關(guān)住宅專(zhuān)項維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

四、什么是雙方共有房屋產(chǎn)權？

雙方共有房屋產(chǎn)權是指該房屋的所有權為兩個(gè)公民或法人共同享有，是一個(gè)所有權同時(shí)歸屬兩個(gè)主體享有的權屬狀態(tài)。根據我國現有的法律規定：共有關(guān)系分為按份共有和共同共有兩種類(lèi)型。

由于雙方共有房屋產(chǎn)權的共有關(guān)系分為按份共有和共同共有兩種類(lèi)型，因此，在處理雙方共有房屋產(chǎn)權時(shí)也應分為兩種情況：

（1）處理按份共有關(guān)系的雙方共有房屋產(chǎn)權時(shí)，按照兩個(gè)所有者各自的份額，對房屋享有、使用、收益和處分的權利，并且也按份額分擔義務(wù)。按份共有的雙方均有權將自己的份額分出或轉讓?zhuān)魏我环讲唤?jīng)他方同意不得擅自處分房屋，且在同等條件下，另一方有優(yōu)先獲得權。

（2）處理共同共有關(guān)系的雙方房屋產(chǎn)權時(shí)，由于兩個(gè)所有者對房屋者享有平等的所有權，承擔共同的義務(wù)，在這種關(guān)系存續期間，任何一方擅自處分房屋均屬無(wú)效。當這種關(guān)系終止時(shí)，按照友好、協(xié)商的原則對房屋產(chǎn)權進(jìn)行處理。有協(xié)議的，按照協(xié)議進(jìn)行處理；無(wú)協(xié)議的，根據等分的原則進(jìn)行處理，并考慮共有人對房屋的貢獻大小，適當照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況進(jìn)行處理。

五、公共區域的照明費用誰(shuí)來(lái)承擔？

公共區域的照明一般指樓房的樓梯、門(mén)廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應由受益人承擔，一般慣例是，按單元門(mén)進(jìn)行分攤費用。因此，住戶(hù)除了繳納本戶(hù)所用能源費用外，還應繳納分攤的能源費用。

六、在計算物業(yè)管理費時(shí)，計費面積以什么為準？

計費面積以房產(chǎn)證上標明的建筑面積為準，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內建筑面積，另一部分是公用分攤面積。對于還沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋，以開(kāi)發(fā)商與購房人簽訂的購房合同上的銷(xiāo)售面積為準。

七、物業(yè)管理的正確定位

長(cháng)期以來(lái)，物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)管理方與住戶(hù)（業(yè)主）之間的矛盾就常有發(fā)生，產(chǎn)生了一些不必要的糾紛。

矛盾根源分析

物業(yè)管理相關(guān)的法律法規不齊、不配套而致。由于法律法規的不健全，致使在實(shí)務(wù)操作中，物業(yè)管理雙方對某些問(wèn)題看法不一，當涉及某一具體事務(wù)時(shí)，雙方因觀(guān)點(diǎn)不同難免會(huì )有磕磕碰碰。

物業(yè)管理雙方在自身定位上的錯誤。物業(yè)管理一方認為，自己是物業(yè)管理方，顧名思義，當然自己是處在管理一方，住戶(hù)應接受管理；

而住戶(hù)呢，又認為自己是花錢(qián)請物業(yè)公司來(lái)管理，就應該享受到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

其他原因：如物業(yè)管理方的個(gè)別員工素質(zhì)不高、管理不善，或個(gè)別住戶(hù)態(tài)度不好等。

對物業(yè)管理的正確定位應是：物業(yè)管理，它既是一種物業(yè)上的管理行為，同時(shí)，它也是一種物業(yè)上的服務(wù)行為。物業(yè)管理雙方對此都應有正確的認識?；诖?，為了更好地解決物業(yè)管理雙方的矛盾，業(yè)主或開(kāi)發(fā)商在聘請物業(yè)公司時(shí)，應在合同之外，訂立一份盡可能詳細的物業(yè)管理清單，作為本合同的有效附件，在清單內列明物業(yè)方應提供的服務(wù)項目，住戶(hù)應接受的管理項目，并對雙方爭議時(shí)的處理作出約定。并且，該清單應張貼公布，同時(shí)應發(fā)放到各住戶(hù)，以保證每個(gè)住戶(hù)均能知曉。

物業(yè)管理方應加強對各管理處的管理?，F在各物業(yè)公司的管理模式基本上還停留在通過(guò)在各物業(yè)設立管理處來(lái)管理相應物業(yè)上。相關(guān)物業(yè)的管理水平在很大程度上有賴(lài)于管理處的管理狀況。物業(yè)公司對各管理處的考核過(guò)于側重于管理費等費用的收繳情況，而忽視了其他

考核指標，如住戶(hù)的滿(mǎn)意度、抱怨情況等?；诖?，筆者認為，物業(yè)公司是否應考慮建立一住戶(hù)與物業(yè)公司直接溝通平臺，住戶(hù)在與管理處發(fā)生矛盾時(shí)，如能由物業(yè)公司及時(shí)介入解決，大多數的矛盾就可以盡快的消解。同時(shí)，物業(yè)公司如能在一些住戶(hù)敏感的問(wèn)題上作出明確承諾，就更為完善了，如物業(yè)保安打人一經(jīng)查實(shí)立即開(kāi)除等。

八、什么是共用設備設施？

共用設施設備是指共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾房、電梯、照明燈具、消防器具、防盜門(mén)、非經(jīng)營(yíng)性?shī)蕵?lè )設施等。

九、什么是共用部位？

共用部位是指共同使用的門(mén)廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話(huà)分線(xiàn)間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位。

十、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應履行哪些義務(wù)？

1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則；

2、遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；

3、執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；

4、按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；

5、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用；

6、法律、法規規定的其他義務(wù)。

十一、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有哪些權利？

1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

2、提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；

4、參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權；

5、選舉業(yè)主委員會(huì )委員，并享有被選舉權；

6、監督業(yè)主委員會(huì )的工作；

7、監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

8、對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權；

9、監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的管理和使用；

10、法律、法規規定的其他權利。

十二、什么是業(yè)主管理委員會(huì )？

所謂業(yè)主委員會(huì )，是指由物業(yè)管理區域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì )各方反映業(yè)主意愿和要求，并監督物業(yè)管理公司管理運作的一個(gè)民間性組織。業(yè)主委員會(huì )的權力基礎是其對物業(yè)的所有權，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有

決定權。根據政策規定：居住小區已交付使用并且入住率達到50％以上時(shí)，應當在該居住小區開(kāi)發(fā)建設單位、居住小區所在地的區、縣房屋土地管理機關(guān)指導下建立物業(yè)管理委員會(huì )（業(yè)主委員會(huì )）。業(yè)主管理委員會(huì )的產(chǎn)生，一般是以業(yè)主代表大會(huì )的方式選舉產(chǎn)生，并定期

換屆選舉，委員可連選連任。

1997年之后，我國住房建設、分配、管理制度改革不斷深化，大中城市的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，正是在這種情況下，同時(shí)也是適應房屋管理社會(huì )化要求的需要，物業(yè)管理制度得到了較為迅速的發(fā)展，這種新的管理方式也開(kāi)始深入人心和被大家所接受。物業(yè)管理作為一種

新型管理服務(wù)體制與過(guò)去傳統房產(chǎn)管理相比，其最基本的特點(diǎn)就是業(yè)主自治自律。業(yè)主委員會(huì )的誕生充分體現了這一思想，改變了過(guò)去人們依靠政府部門(mén)對住宅區進(jìn)行管理的舊觀(guān)念，代表業(yè)主利益，充分發(fā)揮業(yè)主的自主權與能動(dòng)性，進(jìn)行自治管理。同時(shí)國家建設部33號令《城市新建住宅小區管理辦法》第一次正式要求我國的住宅小區要成立“管理委員會(huì )”，即：“住宅小區應當成立住宅小區管理委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì )）。管委會(huì )是在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導下，由住宅小區內房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內

房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權益?！?

業(yè)主委員會(huì )是溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁，代表和維護著(zhù)房地產(chǎn)產(chǎn)權人、使用人的合法權益。它在相關(guān)機構的指導下負責制定業(yè)主委員會(huì )章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監督居住小區物業(yè)管理工作的實(shí)施，對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作?？梢哉f(shuō)，業(yè)主委員會(huì )是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護廣大業(yè)主合法權益的有效組織形式。它的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責、權、利關(guān)系；有利于促進(jìn)形成物業(yè)管理市場(chǎng)競爭機制，在物業(yè)管理市場(chǎng)中發(fā)揮著(zhù)重大作用。并且，隨著(zhù)國內物業(yè)管理法律法

規體系的完善，業(yè)主委員會(huì )的法律地位將會(huì )得到更加明確的保障。

業(yè)主委員會(huì )的職權是：

1、召集和主持業(yè)主大會(huì )；

2、審議決定住宅維修基金和公用設施專(zhuān)用基金的使用；

3、采取公開(kāi)招投標方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區進(jìn)行物業(yè)管理，

并與其訂立、變更或解除委托管理合同；

4、審議物業(yè)管理公司制定的本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；

5、審議住宅區物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準；

6、監督物業(yè)管理公司對本住宅區的物業(yè)管理工作。

業(yè)主委員會(huì )的義務(wù)是：

1、執行業(yè)主大會(huì )各項決定；

2、遵守和履行物業(yè)委托管理合同；

3、不得從事各種投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

4、對物業(yè)管理公司的正當經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)予以支持和配合。